Zusammenfassung
- Die Mehrkosten für die Mieter durch die Umlage der Dämmungsmaßnahmen übersteigen die Einsparungen beim Heizen um einen Faktor von 12!
- Die Maßnahmen sind somit völlig unverhältnismäßig.
- Durch die Umstellung auf die teurere Fernwärme steigen die Heizkosten unterm Strich sogar anstatt zu sinken, und zwar um 15%.
Unterschied Sanierung vs. Modernisierung
Es muss genau zwischen Sanierungen und Modernisierungen unterschieden werden.
Sanierungen dienen der Instandhaltung eines Gebäudes und sind grundsätzlich durch den Vermieter zu bezahlen. Kalkulatorisch werden diese Kosten natürlich vermieterseitig auf die Kaltmiete („Grundmiete“) umgelegt.
Im August-Buxbaum-Ensemble an Rhön- und Spessartring sind Sanierungen schon jahrelang überfällig. Im unteren Bereich des Rhönring kann sich jeder selbst von diesem Sanierungsstau überzeugen: Undichte Dächer, kaputte Regenrinnen, bröckelnder und von Mos bewachsener Außenputz, völlig zerstörte und vermoderte Fensterläden. Der Zustand in den Häusern ist nicht besser. [Die Wohnungen werden im Innern auch im Zuge der jetzigen Maßnahmen nicht saniert.]
Nun schmückt sich die bauverein AG (BV) derzeit damit, dass sie ja nun immense Summen in die Hand nimmt, um die Anlage zu sanieren, und dass sich (so der BV sinngemäß) die Mieter da nicht über die verhältnismäßig geringe Modernisierungsumlage beschweren sollten. Dass es immense Summen sind stimmt zwar (Beispiel Spessartring 4+6: 1.427.283 €), aber es ist nunmal ein ganz gewöhnlicher Vorgang, der hier zudem jahrzehntelang verschlafen wurde – stattdessen wurden mit den Mieteinnahmen jahrzehntelang Gewinne eingefahren.
Alles was hingegen als Modernisierung gilt, was also (angeblich) die Wohnqualität der BewohnerInnen nachhaltig verbessert, wird von den Mieterinnen und Mietern über einen Zeitraum von etwa 10 – 12 Jahren komplett selbst bezahlt – und zwar über die Modernisierungsumlage. Daher ist es im Interesse der MieterInnen, besonders die Sinnhaftigkeit der Modernisierungen zu hinterfragen, sowie die den Berechnungen zugrunde liegenden Verteilungsschlüssel Sanierung/Modernisierung kritisch zu prüfen.
Welche Modernisierungen werden durchgeführt?
Die Maßnahmen können für die einzelnen Häuser abweichen, jedoch kann angesichts der identischen Bausubstanz auch von nahezu identischen Modernisierungsmaßnahmen ausgegangen werden. Folgende (ggf. teilweise) als Modernisierung deklarierte Maßnahmen wurden im Spessartring 4+6 durchgeführt (Modernisierungsanteil jeweils in Klammern), große Posten zuerst:
- Fenster und Balkontüren: 277.531 € (hiervon 50%, also 138.765 €)
- Dach Wärmedämmung: 86.214 € (100%)
- Wohnungstüren: 63.859 € (hiervon 50%, also 31.930 €) [Anmerkung: 20 Türen]
- Gerüste und Baustelleneinrichtung: 28.462 € (hiervon 60%, also 17.077 €)
- Keller-Wärmedämmung: 12.847 € (100%)
- Hauseingangstür: 10.654 € (hiervon 50%, also 5.327 €) [Anmerkung: 2 Türen]
- Kellerfenster: 8.888 € (hiervon 25%, also 2.222 €)
- Keller Außentüren: 5.494 € (hiervon 25%, also 1.374 €) [Anmerkung: 2 Türen]
Insgesamt ergeben sich laut dem vorliegenden Schreiben des BV also 295.756 € an Modernisierungen, die dann mit 11% pro Jahr auf 1481,8 m² Wohnfläche umgelegt werden – es ergeben sich 1,83 € Modernisierungsumlage pro Monat und Quadratmeter, die allerdings durch den BV auf 1,50 € gedeckelt wurden.
Kritik
In vielen Häusern, die bereits zweifach verglaste Fenster und Balkontüren hatten, könnte die Verhältnismäßigkeit eines Einbaus von ebenfalls zweifach verglasten Fenster und Balkontüren infrage gestellt werden. Selbst wenn der Wärmedurchgangswert geringer ist bei den neuen Fenster, rechtfertigt dies kaum eine derartige Großinvestition (wie die überschlägige Rechnung unten zeigt). Entsprechende Datenblätter bzw. Gutachten, die die besseren Werte belegen, werden den MieterInnen bisher nicht zur Verfügung gestellt.
Die Sinnhaftigkeit der Dämmung von Kellern, Dach und Wohnungstüren kann insgesamt infrage gestellt werden, da die Fassade, durch die offensichtlich die meiste Wärme entweicht, auch weiterhin ungedämmt bleibt.
Laut den Zahlen des BV, die den MieterInnen genannt wurden, ergibt sich für das Beispiel Spessartring 4+6 durch alle Maßnahmen zur besseren Wärmedämmung (incl. Fenster und Balkontüren) insgesamt eine Einsparung von 11,5% beim Heizenergiebedarf. Diese Einsparung (wir vernachlässigen für den Moment hier die Mehrkosten durch die Umstellung auf Fernwärme) liegt also – in etwa – bei 10 bis 11 Cent pro Monat und Quadratmeter – demgegüber liegt die erhobene Modernisierungsumlage bei 1,50 € pro Monat und Quadratmeter, welche sich zum allergrößten Teil (siehe Aufstellung oben) aus den Maßnahmen zur Dämmung ergibt. Rechnet man Investitionen für andere Verbesserungen der Wohnqualität wie z.B. die höhere Einbruchssicherheit durch die neuen Haus- und Wohnungstüren überschlägig heraus, ergibt sich aus Mietersicht für die Gesamtheit aller Dämmungs-Maßnahmen ein Nutzen-/Kostenverhältnis von bestenfalls 1 zu 12, also 8,3%.
Die Modernisierungskosten, die die MieterInnen komplett über die nächsten 9-12 Jahre abbezahlen, sind also 12-fach höher als die Ersparnis bei den Heizkosten. Eine Verhältnismäßigkeit ist hier mit Sicherheit zu verneinen – kein Eigenheimsbesitzer würde wohl eine solch unrentable Modernisierung durchführen!
Aus Sicht des BV ist die Maßnahme hingegen keineswegs unrentabel, sondern sogar rentabel, da die Mieterschaft ja die Kosten trägt und der BV dann etwa ab dem 13. Jahr sogar noch zusätzliche Gewinne mit den höheren Mieteinnahmen erwirtschaften kann – während die Lebensdauer von Fenstern, Türen und Dämmschichten sicherlich deutlich höher sein wird.
[Nimmt man die Umstellung auf Fernwärme mit in diese Rechnung hinein, wird das ganze aus Mietersicht noch schlechter, da die Nebenkosten dann sogar steigen, anstatt zu sinken! Das Nutzen-/Kostenverhältnis wird hierdurch also negativ.]