Zusammenfassung
- Bauverein hält trotz Gesetzesänderung weiter an 11% Modernisierungsumlage fest, wo die Fristen es noch gestatten.
- Mieterinitiative fordert Deckelung der Modernisierungsumlage auf 5%.
Der Gesetzgeber sah bisher vor, dass ein Vermieter jährlich 11% der Investitionskosten für Modernisierungen auf die Jahresgrundmiete umlegen darf. Modernisierungen sind dabei solche Bautätigkeiten/Gewerke, die die Wohnqualität der Bewohner nachhaltig verbessern. Bereits nach rund 9 Jahren haben also die MieterInnen die Maßnahmen komplett über die Grundmiete bezahlt, ab dem 10. Jahr macht der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen also bereits Gewinn. Modernisierungen sind also ein einträgliches Geschäft für Vermieter – Kosten-/Nutzenrechnungen überblicken normalerweise 30 Jahre und mehr – da ist natürlich jede Maßnahme, die schon im 10. Jahr rentabel ist und somit Gewinne einfährt, willkommen. Etliche Berichte in Verbrauchermagazinen etc. beschäftigten sich bereits mit Modernisierungen, die vorgenommen werden, selbst wenn diese aus Mietersicht völlig unverhältnismäßig sind oder gar keinen erkennbaren Nutzen für die Mieter haben.
Aufgrund dieses klaren Missverhältnisses zwischen Vermietern und Mietern hat der Gesetzgeber diese Umlage von 11% zum 1.1.2019 auf 8% herabgesetzt – ungeachtet dessen bleibt die bauverein AG (BV) weiterhin bei den bisherigen 11%, zumindest in den Fällen, wo das die Fristen noch zulassen. Wiederum werden rechtliche Möglichkeiten maximal ausgeschöpft – das Mieterwohl scheint hier zumindest nicht das Hauptanliegen des BV zu sein. Aktuell (Stand November 2018) werden noch Mieterhöhungsankündigungen verschickt, die 11% als Berechnungsgrundlage verwenden – die Mieterhöhung basierend auf den 11% gilt dann ab 1.2.2019, also nach Einführung der niedrigeren gesetzlichen Deckelung. Selbst die gerade noch in 2018 verschickten Modernisierungsankündigen (die vor Beginn der Arbeiten verschickt werden) sehen in der Kalkulation weiterhin 11% vor, obwohl mit einem Abschluss der Arbeiten nicht vor 2020 zu rechnen ist!
Der BV begrenzt laut der Modernisierungsankündigung die Mieterhöhungen durch die Modernisierungsumlagen auf 1,50 €/m², manche MieterInnen berichten auch von 1,25 €/m² – es ist hier unklar, woher diese Unterscheidung kommt. In aktuellen Fällen läge eine Umlage von den ab 1.1.2019 gültigen 8% jedoch unter der selbstdefinierten Höchstgrenze von 1,50 €/m², d.h. der BV nutzt die 11% Modernisierungsumlage weiterhin aus, solange es eben noch geht. [Lesen Sie hierzu auch die Forderung Nummer 1.]
Als Beispiel soll hier eine aktuelle Mieterhöhungsankündigung für das Haus Spessartring 4+6 dienen:
- Umlagefähige Modernisierungskosten: 295.756 €
[Anmerkung: Hier finden sich allerdings noch Ungereimtheiten in der Berechnung – wir lassen es hier zunächst dennoch als beispielhaften Wert stehen.] - Wohnfläche: 1.481,8 m²
- Somit umlagefähig, basierend auf den (noch) gesetzlichen 11% pro Jahr: 1,83 € pro Quadratmeter und Monat.
- Begrenzung auf 1,50 € pro Quadratmeter und Monat (gemäß der ursprünglichen Modernisierungsankündigung des BV) – effektiv (für dieses Haus) werden also 9,0% umgelegt. Für eine Wohnung mit 80 m² ergibt sich also monatlich eine Mieterhöhung von 120 €, übrigens zusätzlich zu den höheren Heizkosten.
Die von der Mieterinitiative geforderte Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 5% orientiert sich an einer Einigung in einem ähnlichen Fall, die das Land Hessen mit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Nassauische Heimstätte getroffen hat, siehe hier. [Für die etwas geringere Deckelung von 5% ggü. den dort vereinbarten 6% fand die effektive Kostensteigerung bei den Heizkosten Berücksichtigung, die wohl als Spezifikum bei der Beurteilung der Mieterhöhungen im August-Buxbaum-Ensemble angesehen werden kann.]
Bei dieser Forderung ergäbe sich eine Mieterhöhung im Spessartring 4+6 von 0,84 €/qm, also immer noch z.B. 68 € pro Monat für eine Wohnung mit 80 m².
Freilich wird die Modernisierung für den BV durch die Begrenzung auf 5% nicht unrentabel! — Jedoch wird sich die Investition erst nach 20 Jahren amortisiert haben anstatt nach bereits 12 Jahren (entsprechend den effektiv erhobenen 9,0%, siehe oben). Gewinn ergäbe sich für den BV dann etwa ab dem 21. Jahr – ein immer noch kurzer Zeitraum, wenn man die bisherigen Sanierungsintervalle an Rhön- und Spessartring bedenkt.
Aktuell (Ende 2018) werden an Mieter im Rhönring Modernisierungsankündigen mit erheblich höheren Kostenschätzungen verschickt. Bezogen auf den Qudratmeter liegen die Modernisierungskosten hier um 60% über den Kosten eines im Spessartring sanierten Hauses – und das obwohl die durchgeführten Maßnahmen dieselben sind. Insbesondere liegen die veranschlagten Kosten für die großen Posten, Fenster und Wohnungstüren, um 52% bzw. 30% über den bisherigen Werten. Wie es zu diesem enormen Preisanstieg der ohnehin extrem teuren Fenster, Balkontüren und Wohnungstüren gekommen ist, bleibt im Dunkeln. Der BV hat sich zu diesen Unregelmäßigkeiten bisher nicht geäußert.