11.11.2020 – (von D. Becker) In den vorigen Meldungen hatten wir darüber berichtet, dass zumindest am Spessartring die Mieter durchaus erhebliche Rückzahlungen erwarten können, da die neue, geringere Modernisierungsumlage von 6% (gemäß StaVo-Beschluss vom August 2019) dort wohl überall unter der Kappungsgrenze von 1,50 € pro Quadratmeter und Monat liegen. Beispiel Spessartring 4+6: 1,00 € statt 1,50 €, rückwirkend seit Februar 2019 – somit hat sich hier bei einer Wohnung mit 80 m² schon eine Summe von 880 € angesammelt, die die Mieter als Rückzahlung erwarten können!
Bis zum heutigen Tage sind diese Rückzahlungen jedoch noch nicht erfolgt. Unter anderem aus diesem Grunde war ich am 3. September 2020 bei der „Bürgersprechstunde“, konnte meine kritischen Fragen hierzu also direkt an OB Partsch richten (bzw. meine Fragen wurden schon im Vorfeld an den BV gestellt, so dass Herr Partsch mir die Antworten des BV ausrichten konnte.) Ich fasse die wichtigsten Punkte kurz zusammen:
(1) Die Umsetzung der neuen 6%-Umlage (statt zuvor 11% bzw. 8%) ist (d.h. war zum 3.9.2020) noch nicht erfolgt. Begründet wird das mit dem erheblichen bürokratischen Aufwand. Der BV lehnt es ab, bereits vorläufige Rückzahlungen zu gewähren – wir müssen also auch 15 Monate nach dem StaVo-Beschluss weiter warten.
(2) Der BV bestätigt, dass auch Mieter, die in der Zwischenzeit ausgezogen sind, d.h. heute gar keine BV-Mieter mehr sind, dennoch die Rückzahlungen erhalten werden für die Dauer, die sie die zu hohe Modernisierungsumlage gezahlt haben. (Wir wollen dies dann stichprobenartig überprüfen.)
(3) Ich habe darauf hingewiesen, dass die Mieter am Spessartring nach wie vor nicht über die 6%-Regelung informiert wurden (das gilt auch noch heute, am 11.11.2020!). Erst am oberen Rhönring wurden die Mieter informiert, wenn auch nur sehr knapp. Herr Partsch stimmte zu, dieses Anliegen an den BV weiterzugeben. [Am Rhönring profitieren die Mieter übrigens von der offenbar langsamen Bürokratie, da hier meines Wissens noch gar keine Mieterhöhungen erhoben werden, eben weil der Vorgang der 6%-Umstellung noch nicht abgeschlossen ist.]
(4) Die Mieter an Rhön- und Spessartring werden weiterhin im Dunkeln darüber gelassen, dass die Umstellung von Gasheizungen auf Fernwärme für die Mieter mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist (der Direktvergleich für das Beispielhaus Spessartring 4+6 zeigt effektive Mehrkosten für Heizen und Warmwasser von 30%). Herr Partsch hat zugestimmt, auch diese Bitte an den BV heranzutragen. Da die Mieter an Rhön- und Spessartring ja zwangsweise Fernwärme beziehen, sollte hier m.E. zumindest eine Transparenz bzgl. der Mehrkosten bestehen. [Wieso die Fernwärme so teuer ist, konnte mir bis heute niemand schlüssig erklären – es drängt sich der Verdacht auf, dass die ENTEGA hier hohe Gewinne erzielen soll. Die ENTEGA kauft die Fernwärme ja selbst nur ein, vermutlich zu einem erheblich geringeren Preis – doch auch hier herrscht völlige Intransparenz gegenüber den Endkunden.]
12.9.2019 – Am kommenden Dienstag, 17.9., um 21 Uhr, berichtet Frontal 21 (ZDF) u.a. von den Mieterhöhungen an Rhön- und Spessartring, sowie über die erhöhten Heizkosten durch die Umstellung von Gasheizungen auf Fernwärme. Voraussichtlich werden in dem Beitrag VertreterInnen unserer Mieterinitiative, des Mieterbundes Darmstadt und der Politik (einschl. OB Partsch) zu Wort kommen.
12.9.2019 – Bei der letzten Stadtverordnetenversammlung wurde das neue Maßnahmenpaket der Stadtregierung erwartungsgemäß durchgewunken. Somit gelten für sämtliche Modernisierungen an Rhön- und Spessartring seit dem Beginn der Arbeiten, sowie für alle anderen Bauverein-Liegenschaften rückwirkend seit 1.1.2019, eine reduzierte Modernisierungsumlage von 6%. In vielen Fällen wird es aber bei der Mieterhöhung von 1,50 €/qm bleiben! Details finden sich in den Meldungen auf dieser Seite vom 12.8. und vom 26.7.
12.8.2019 – Mieter am Rhönring haben teilweise Ankündigungsschreiben erhalten, die bezogen auf den Quadratmeter erheblich höhere Baukosten prognostizieren als es noch am oberen Rhönring und am Spessartring der Fall war. Für einige Mieter könnte die geplante Absenkung der Modernisierungsumlage auf 6% dadurch völlig ins Leere laufen, d.h. für diese Mieter bliebe es dann wohl bei der ursprünglichen Kappungsgrenze von 1,50 Euro/qm.
Es ist nach wie vor unklar, weshalb die Baukosten so erheblich von Haus zu Haus variieren, obwohl im Wesentlichen ja dieselben Arbeiten durchgeführt werden. Der BV hat sich hierzu bisher nicht geäußert, außer dass es wohl in der Tat auffällig sei und man der Sache nachgehe. Allein mit allgemein steigenden Baukosten lassen sich unserer Meinung nach die Erhöhungen von 80% jedenfalls nicht erklären.
Wir geben hier eine Beispielrechnung an, mit den Zahlen vom Spessartring 4+6. Nach diesem Muster kann jede/r Betroffene die Mieterhöhung für ihr/sein Haus selbst ausrechnen:
– 295.756 Euro Modernisierungsanteil gemäß Mieterhöhungsschreiben
– geteilt durch 1481,80 m² Wohnfläche
– ergibt 199,59 Euro/m² Modernisierungskosten.
– Diesen Wert teilt man dann durch 200 und erhält die monatliche Mieterhöhung; hier sind es: 0,998 Euro/m². (Wer es genau wissen will: die 200 ergeben sich aus der geplanten Jahresumlage von 6%, geteilt durch 12, um die monatliche Erhöhung zu erhalten).
Das liegt am Spessartring 4+6 also unter der ursprünglichen Kappungsgrenze von 1,50 Euro/m²; für eine Wohnung mit 80 m² ergibt sich eine Mieterhöhung von rund 80 Euro pro Monat, statt bisher 120 Euro pro Monat.
Je höher die Modernisierungskosten sind, desto näher wird die Mieterhöhung an der ursprünglichen Kappungsgrenze von 1,50 Euro/m² liegen. In Häusern, in denen die (angeblichen) Modernisierungskosten die Grenze von 300 Euro/m² übersteigen, werden auch weiterhin 1,50 Euro/m² fällig. In diesen Fällen läuft die geplante Absenkung der Modernisierungsumlage auf 6% also aus Mietersicht völlig ins Leere. Fairer wäre die von der Mieterinitiative geforderte, zusätzliche Deckelung auf 10% der bisherigen Monatskaltmieten, die im Konzept der Stadt allerdings keine Berücksichtigung findet.
26.7.2019 – Das ECHO berichtete am 23.7. in einem lesenwerten Artikel über die bereits eingetretenen Verdrängungseffekte an Rhön- und Spessartring durch die Mieterhöhungen der bauverein AG (BV). Härtefälle werden vom BV durchgehend nicht als solche anerkannt. Selbst wenn die Mieterhöhungen nun doch etwas geringer ausfallen sollten, wurden hier bereits Fakten geschaffen. Angesprochen werden in dem Artikel außerdem weitere Unstimmigkeiten in Bezug auf die Modernisierungsumlagen einzelner Gewerke; statt sich zu den einzelnen Punkten in der Sache zu äußern, hat der BV auf die Anfrage des ECHO lediglich mit Standardfloskeln reagiert – wir bleiben sachlich an diesen Themen dran.
2.7.2019 – BV und Politik lenken offenbar bei den Mieterhöhungen ein! Die StaVo plant ein Maßnahmenpaket zur Begrenzung der BV-Mieterhöhungen und folgt damit wesentlichen Forderungen unserer Initiative (natürlich ohne diese auch nur mit einem Wort zu erwähnen). Zufall?
Die Frankfurter Rundschau berichtete am 27.6.2019 über Pläne des BV, allgemeine Mieterhöhungen von 2020 bis 2024 auf 1% zu deckeln [vermutlich ist gemeint: jährlich um 1%]. Für die Modernisierungen an Spessartring und Rhönring sollen zudem die Modernisierungsumlagen auch rückwirkend auf 6% begrenzt werden. Das gilt also insbesondere auch für den oberen Bereich, wo die Mieterhöhungen noch basierend auf 11% Modernisierungsumlage teils schon seit über einem Jahr wirksam sind. Das heißt im Klartext: Es wird wohl in einigen Fällen Rückzahlungen an die Mieter geben.
Die neu zu berechnende Mieterhöhung wird sich dann von Haus zu Haus unterscheiden, je nachdem, wie hoch die tatsächlichen Modernisierungskosten jeweils waren. In den meisten Fällen dürften die Mieterhöhungen tatsächlich niedriger ausfallen als die bisherige Deckelung von 1,50 € bzw. 1,25 € [Wichtiges Update, August 2019: Durch (angeblich) deutlich höhere Baukosten weiter unten am Rhönring laufen die 6% für viele MieterInnen dort völlig ins Leere und es wird wohl in vielen Fällen doch bei den 1,50 Euro/qm bleiben, s. neuere Meldungen oben.]
Als Rechenbeispiel dient hier das Haus Spessartring 4+6: Die nun kommunizierten 6% Umlage entsprechen einer Mieterhöhung von rund 1,00 € pro m² und Monat, statt den bisher erhobenen 1,50 €.
Der Artikel in der FR liest sich teils wie eine Abarbeitung unseres Forderungenkataloges – Deckelung auf 1% jährliche Mieterhöhung (wie von uns gefordert), Modernisierungsumlage auf 6% gedeckelt (gefordert waren 5%), Erarbeitung eines Verfahrens, um den Umzug in kleinere Wohnungen zu ermöglichen (wie von uns gefordert). Die Mieterinitiative begrüßt das -wenn auch späte- Einlenken von Politik und BV.
Wir bleiben dennoch weiterhin aktiv – neben sinnvollen weiteren Forderungen gibt es z.B. noch immer offensichtliche Berechnungsfehler in den Mieterhöhungsschreiben. Weiteres hierzu wird folgen.
21.6.2019 – Am 18.6.2019, ab 15 Uhr fand vor dem Justus-Liebig-Haus eine Kundgebung mit dem Titel „Mieten deckeln“ statt, bei der es gezielt um die Mietenpolitik des Bauverein geht [Flyer zur Kundgebung] . Sowohl Die LINKE (Antrag hier), also auch die SPD (Antrag hier) haben Anträge mit entsprechenden Forderungen formuliert, die bei der Stadtverordnetenversammlung zur Abstimmung gebracht werden sollten. Da aber die Zeit am Ende nicht mehr ausreichte, werden die Anträge nun wohl bei der nächsten Stadtverordnetenversammlung im August zur Abstimmung gebracht. Wir werden hier rechtzeitig informieren, auch ob es ggf. eine erneute Kundgebung geben wird.
8.6.2019 – In der Sendung Die Ratgeber vom 13.6.2019 berichtete das hessenfernsehen zum Thema Ärger in der Mietwohnung unter anderem von Rhönring und Spessartring. Das Video kann man sich hier ansehen.
3.6.2019 – Der Fernsehbeitrag der Sendung „defacto“ zu den Mieterhöhungen an Rhön- und Spessartring ist jetzt online abrufbar — der Beitrag beginnt ab Minute 23. Der BV rechnet sich die Durchschnittsmiete schön, indem geförderte Wohnungen offenbar mit in das Mittel eingerechnet wurden; die Stadt Darmstadt äußert sich lieber gar nicht zu den Mieterhöhungen des BV.
30.5.2019 – Die Verbrauchersendung mex zeigt einen Beitrag zum Thema Mieterbelastung über Steuern; eine Szene wurde auch am Rhönring gedreht.
30.5.2019 – Am 3.6.2019, 20:15, wird die Sendung „defacto“ (hessenfernsehen) einen Beitrag mit dem Thema „Hohe Mieten nach Sanierung – Wie die Gentrifizierung auch vor kleineren Städten nicht Halt macht“ ausstrahlen. Hier wird es unter anderem um die Mieterhöhungen an Rhön- und Spessartring gehen.
30.5.2019 – Hier eine Petition zur Berechnung des Mietspiegels (unterzeichnen kann man nicht mehr, dennoch lesenswert).